大学では、まちづくりについて学んでいたそうですね。

まちづくりを学ぶ中で、卒業後は建築か不動産へ進む人が多かったのですが、私は設計や開発などの形をつくる仕事よりも、事業として不動産を動かす側に関わりたいと考えていました。就職活動を通じて、金融と不動産を組み合わせた「不動産金融」という業界を知り、大きな金額を動かしながら、専門性も身につけられる仕事だと感じたんです。広くいろいろな仕事ができることより、「この領域なら誰にも負けない」と言える人になりたいという思いがありました。

そのなかで、トーセイ・アセット・アドバイザーズを志望した理由は何だったのでしょうか？

不動産ファンドという専門性の高い領域で、新卒からフロントに立てる点に魅力を感じました。扱う資産の規模も大きく、多様な案件を経験できると思ったんです。実際に、海外の政府系ファンドをはじめとする国内外の機関投資家など、普段の生活ではなかなか接点を持てない投資家の資産運用に関わっています。責任の大きな仕事を通じて、自分の専門性を磨いていける環境だと考え、入社を決めました。

期待していた通り、若手のうちから大きな案件に関わっているそうですね。

想像していた以上ですね。「本当に自分が担当していいのかな？」と思うような仕事を任せてもらうこともあります。お会いする相手も、企業の経営者や部長クラスの方が多く、若手だからといって扱う仕事が軽くなるわけではありません。プレッシャーはありますが、その分、分からないなりにも準備をして、ビジネスパーソンとして堂々と向き合う力が身についてきたと思います。

アセットマネジメントとは、具体的にどのような仕事なのでしょうか？

投資家が所有する不動産を運用し、利益を最大化していく仕事です。不動産から得られる利益は、簡単に言えば収入から支出を引いたものなので、賃料収入を増やし、運営にかかる費用を抑えるための施策を考えます。たとえば、空室に新しいテナントを誘致したり、建物を改修して賃料の向上につなげたり、電気代や管理費の見直しを行ったりします。

施策を考えるだけでなく、実行まで動かしていくんですよね。

そうですね。実際にテナントや仲介会社とやり取りするのは、プロパティマネージャー^※2など現場に近い方々ですが、私たちが全体の戦略を立て、「この条件で交渉してほしい」「ここまでは判断して進めてほしい」と方針を伝えます。投資家の利益を守ることが私たちの役割なので、グループ会社と連携する場合であっても、投資家の利益を最優先に考え、妥協のない議論を重ねます。多くの関係者と協働しながら、最適な判断を積み重ねていく仕事です。

日々の仕事では、どのような時にやりがいを感じますか？

アセットマネジメントは、一度の取引で大きな成果を出すというより、小さな改善を積み上げていく仕事だと思っています。空室が一つ埋まったり、条件交渉がまとまったり、コストを少し削減できたり。大きなホームランを打つのではなく、バントで一歩ずつ前へ進むような感覚です。成功も失敗も経験する機会が多く、その一つひとつが次の判断に活きていくところに、面白さを感じています。

現在は、物流施設の運用に力を入れているそうですね。

入社後はオフィスを中心に担当していましたが、物流施設に関わりたいと希望を伝え、徐々に担当を広げてもらいました。現在は、首都圏のオフィスに加えて、大阪や名古屋の大型物流施設も担当しています。特に、長期間空室が続いていた物流施設のテナント誘致は、部署としても優先度の高い案件で、条件の見直しや提案内容の検討に力を入れています。

難度の高い交渉では、どのようなことを考えるのでしょうか？

賃料だけでなく、テナント側の使いやすさや、そこで働く方の環境整備、将来の物価変動まで含めて条件を組み立てます。テナント、投資家、仲介会社、プロパティマネージャーなど、それぞれの立場や希望が違うため、全員が納得する答えが最初からあるわけではありません。どこを譲り、どこを守るべきかを整理しながら、投資家にとっての収益性と、物件としての競争力を両立させる必要があります。

若手として、一人で判断する難しさもありそうですね。

もちろん、まだまだ分からないことも多いです。ただ、社内にはさまざまなアセットや取引を経験してきた方がいるので、相談しながら進めることができます。以前、担当していたオフィスビルで、主要テナントの退去によって稼働率が大きく下がる可能性が出た際には、先輩と方針を検討し、立地の特性から売却を選びました。その経験を通じて、運用を続けることだけが正解ではなく、売却も含めて投資家にとって最善の判断をすることが、アセットマネージャーの役割なのだと学びました。

今後は、どのような専門性を身につけていきたいですか？

物流施設の分野で、テナントニーズや市場の需給を踏まえて戦略を立て、建物の改善から投資判断まで一貫して担えるようになりたいです。物流は、社会や技術の変化によって求められる機能も変わっていく領域です。目の前の運用だけでなく、その先の競争力や投資リターンまで考えられる力を身につけ、「物流のことなら内山に聞けばいい」と思ってもらえるような専門性を磨いていきたいです。